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文章有点长,先列观点:
 
首先,房地产的上涨周期大约在6-8个季度。回落周期大致相同。
 
第二,政策仍然过松或者过紧。
 
第三,对于非专业投资者来说,房地产仍然是最好的投资工具。
 
周一晚间,上海突然收紧了房贷政策,这一次受害最深的是“二套房”。这意味着,新一轮楼市大调控拉开了帷幕。
 
回想几个月前,在信贷政策收紧的传言下,拥挤的人群冲入上海房地产交易中心,恩爱多年的夫妻不惜假离婚换取房票。这样的图景给市场的印象是割裂的:一些人会说市场疯狂了,泡沫在聚集,另一些人则会说“房价还会涨”。
 
相信在经济决策者的案头,也有若干种截然不同的应对之策。
 
如果把时间线拉长一点,我们几乎每过数年,都会看到这样的一幅景象,而每次市场都经历了从疯狂、冷却到再度疯狂的过程,与股票市场不一样的是,楼价上升是难以撼动的趋势,那么如何让市场真正领略“调控”的意图呢?
 
中国的楼价上升“非典”开始。2002年,我在北京住过一段时间,彼时北京的房价已经经历过一轮上升,当我坐着比公交车还要缓慢的八通线去通州看一个朋友时,我就在心里暗暗咒骂,真是鸟不拉屎的地方。
 
而当我坐在敞亮的新房里时,心里却也暗暗升起这样的想法,哪天我也可以买上一套这样的房子。一问之下,这套房子的单价大约在5000块,对于我一个从小生活在县城里的年轻人来说,无异于一个天文数字。
 
但无论如何,我突然发现,无论自己是否愿意承认,对于房子,我跟大多数中国人一样,是有着天然的依赖感的。
 
那时候,北京市区的房价已经近万,而上海的房价大约只在6000左右,于是,两派观点再度碰撞,有人认为北京的房价迟早要崩,也有人认为上海的房价要上涨。
 
结果,看多派占了上风,上海的房价从2003年开始狂奔。
 
总体来看,中国的的房价从“非典”之后扶摇直上。
 
现在想来,当时的政府似乎也希望看到房价上升,来稳定市场在“非典”之后已经脆弱的信心,这与眼下的这波房价上升似乎有异曲同工之处。
 
当然,房价的上升带来了不少问题,比如说有人开始炒楼花,这给不少有门路的人带来了生财之道。强行拆迁几乎是每天报纸都可见到的,当年的湖南嘉禾拆迁案、安徽青阳农民拆迁自焚事件,都是那个时代的烙印。
 
2003年开始,我已经在上海工作,一次开会时,领导说最近刚开了一个楼盘,很多浙江老板开着车运着现金来买房。浙江炒房团也是那时候的流行词汇,这种带有明显地域特征(甚至歧视)的词汇,似乎成为了后来“限购”的注脚。
 
一时间,全国范围内房地产热火朝天,给经济带来了活力,钢筋水泥供不应求。夏天的时候,在黄浦江边甚至无法看到对岸的东方明珠——因为电不够用,东方明珠被拉闸限电。如今,我们有时也看不到东方明珠,因为雾霾。
                                                                 
到了2005年,上海的房价仍然以每月2%的均速在上涨。无奈之下,政策终于收紧了,“营业税”政策出台。
 
市场第一次知道,原来政府是有办法给房地产降温的,猛然间,房地产市场跌入冰窖,尽管所有的中介的挂牌价都没有明显变化,但大家都知道,挂牌价上减个15%,是绝对可以成交的价格。
 
但中国市场的韧性也在这个时候显现出来,除了着急出手的,大多数房东并不愿意割价出售,“死扛”成为了普遍现象。幸运的是,“死扛”的时间也并不长,到了2007年,“牛市”来了,房地产市场也慢慢回暖了。
 
“卖房炒股”是那个时代的标签之一,代表着80后对于资产配置的独特见解,当然事后被证明是“too simple”。精明的人则逐步抛掉手中的股票,买进房子来“保值”——对于股票市场,被割过一刀的人才知道,“死扛”是最为糟糕的策略。
 
房地产市场的回暖并没有持续很久。2007年底,全球金融危机已经若隐若现,尽管所有的专家们都号称中国经济稳如磐石。但到了2008年,有人开始抛售房产了,其中典型的代表是韩国买家。
 
由于韩币大幅贬值,如果卖掉上海的房子,买入已经贬值很多的韩元,对于韩国人来说,就意味着财富的大量增加。当然,事后证明这样的跨境投资策略也是非常“naïve”。
 
当然,市场无法先知先觉,房地产市场还是出现了些许崩盘的迹象。这可能也是第一批进入中国房地产市场的外国买家们认为的最后的“套现”机会。
 
想象一下,一个经常在国内外旅行的外国人,看到海外的房地产市场的快速瓦解,在中国市场做出“逢高了结”的选择,是一种多么正常的思维。
 
只是,没人想到中国市场如此坚韧。“四万亿”之后,房地产市场稳住了,而过了没两个季度,房价就开始窜升了,而中国经济也拉出了漂亮的v型反转。
 
2010年,政府又不得不出手了,因为通胀起来了。
 
多年之后有媒体报道,央行行长周小川力陈通胀风险,才让高层下决心收紧货币政策。我还清晰地记得,2009年胡舒立刚刚从《财经》出走,在《财新》的前身《新世纪周刊》上推出了一期封面文章——《通胀如虎》。
 
“限购”是最新的举措。在上海,“限购”之外,还有“认房也认贷”的“二套房”信贷政策。但市场明显对于政策收紧没有之前那么恐慌,房价仍然在上涨。
 
到了2010年年底,在连续的加息后,房价终于扛不住了,市场进入低潮。尽管房价没有怎么明显的下跌,但这一轮的低潮期却持续了将近4年。
 
从2010年底至今,是中国经济的低潮期,伴随着整体经济下行的,是房地产投资的大幅度下滑。地方政府债务、中国企业债务、三四线城市的房产供应过剩、商品泡沫破裂、人民币贬值,所有的坏消息接踵而至。
 
对于房地产市场来说,政策的收紧也到了极限,限购、限贷之外,营业税、个人所得税、房产税等政策纷至沓来,房地产似乎真正成为了经济转型的必然牺牲品。
 
在这段时间中,房地产市场也出现过一段时间的“小阳春”。从2012年下半年开始,伴随着降息进程的开始,房地产市场出现了些许回暖。但这一轮的房价上升范围较广,但力度却并不大,同时似乎并没有给经济带来任何的起色。
 
央行在2013年“钱荒”之后的解释中,也曾经提到过,房价在2012年底开始上升,限制了货币政策的放松,并在一定程度上导致了“钱荒”。
 
这似乎也暗示着,在这一时段,货币政策仍然延续着2010年以来的偏紧基调。事实上,整体货币政策到了2014年才出现宽松迹象。
 
在2013年左右,上海房地产市场还出现过一些小插曲。比如说很多捂盘多年的房子被抛售出来,而背后可能的原因是“八项规定”。同时,也有不少人选择把上海的房子卖掉,把钱通过各种渠道输送到海外进行投资。于是,我们看到了加拿大以及澳大利亚的房地产市场出现大量的中国买家。
 
也许大多数人已经忘记了房价上升的曾经景象。当深圳的房地产市场从2014年开始火爆时, 市场并没有当作一回事,大多数人只是认为这是创业板造富运动带来的局部反应。而当2014年年底上海的房地产市场开始回暖时,市场也从来没有意识到本轮的房价上升会是摧枯拉朽式的。
 
等利率一降再降,限购、限贷、营业税、印花税等政策纷纷放松,当南京、合肥、通州、燕郊纷纷告急时,大家才意识到:这一轮房地产市场的上升,可能会带来新一轮的财富大割裂以及阶层割裂。
 
不管如何,当下房地产政策收紧已经是大势所趋。从市场的反应来看,大多数人仍然不以为意,甚至认为这只是促使房价进一步上升的又一个导火索。但市场的无动于衷,只会让政策收紧来得更加极端而猛烈。
 
当我们梳理过去十几年国内房价涨落,其实大致仍然是有规律可循的:
 
首先,房地产的上涨周期大约在6-8个季度。回落周期大致相同。
 
第二,政策仍然过松或者过紧。
 
第三,对于非专业投资者来说,房地产仍然是最好的投资工具。其实,“挣它一个亿”并非不可实现。
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周浩

周浩

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德国商业银行亚洲高级经济学家,负责北亚地区宏观和市场研究。目前常驻新加坡,此前若干年在上海工作生活。

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