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中国一线城市火热的房地产市场开始引发全球关注。在深圳之后,上海的房价也出现了报复性的上涨,这也成为整个亚洲经济放缓大背景下的一个独特现象。从很多研究来看,房地产租金回报率、房价收入比等各种基础指标对于分析中国房地产市场来说,几乎没有意义。大量的资金涌入黄金地段的房地产市场,其实更像一个“货币现象”,即因为货币超发而导致的资金追逐资产的现象,在某种程度上,一线城市的房地产市场更像一个“金融资产”,而非普通的住房。

我们来换一个角度,来看一个有趣的现象,即近期中国的房地产市场与亚洲其它市场出现的“脱节”现象。下面这张图反映了自2005年以来上海、新加坡和香港三地的房地产价格指数的走势,上海和香港的数据来自于中原地产,笔者选取的是二手房价格指数,而新加坡的房地产价格指数来自于Urban Redevelopment Authority (URA),其反映了新建以及二手私人住宅的价格走势。

房地产价格指数(20051=100

为了方便比较,笔者将这三个价格指数重新定基,以20051月以起点,并定基为100。通过比较,我们发现几个有趣的现象:

第一:上海的房价涨幅与香港接近,但新加坡的房价指数则远远落后于其他两大城市,这可能主要是因为新加坡的房地产市场中有大量的公共组屋,虽然其价格对私人住宅的价格没有直接的影响,但如果私人住宅价格过高,公共组屋的价格会对私人住宅产生一定的“替代”效应。

第二,新加坡的房价在2013年见顶,其后缓慢下降,这主要是因为新加坡在当年出台了对非本国人购房的额外税收政策,但有趣的是,香港和中国内地在当年的房地产政策收紧力度更加强硬,但香港市场短暂调整后就出现继续上扬,上海市场则似乎影响并不明显。这从另一方面表明,政策因素在房地产市场的作用仍然是有限的,亚洲整体贸易放缓、新加坡作为航运中心受到冲击,可能是房地产市场疲软的重要原因,因为从过去两年的情形来看,房租也出现了较为明显的下滑,但上海和香港的房租却仍然处于上升趋势。

第三,在2008-2009年的全球金融危机中,三地的房地产市场均出现了较为明显的调整,表明市场曾经出现共振。但从近期的趋势来看,香港市场出现了较为明显的房价下跌,自2015年的高点至今,香港的房价出现了大约10%的调整,新加坡则仍然处于自2013年的房价调整周期中,但上海的房价却扶摇直上。

上海房价与其他亚洲主要市场的房地产价格走势“脱节”,值得关注。从长周期来看,上海的房价不仅涨幅最大,也在近期出现明显的逆势上扬。这背后可能存在一定的基本面因素,但更有可能是一个泡沫现象。

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周浩

周浩

172篇文章 2年前更新

德国商业银行亚洲高级经济学家,负责北亚地区宏观和市场研究。目前常驻新加坡,此前若干年在上海工作生活。

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