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买房还是卖房?


每个人心中,都在掂量房地产对于自己的价值,也在构筑自己对于未来经济的看法。买房还是卖房?
   
2015年初的一天,我约了一个朋友吃饭,他深谙房地产市场,我只会看数据,一直有很多问题。我问他,房地产市场的成交量似乎在上升,你怎么看?
   
他笑了笑,说其实从2014年第三季度开始,上海的豪宅市场就有转暖的迹象。尽管当时若干标志性楼盘似乎都在降价销售,但当第一轮的出货完成后,接下来就会出现涨价。
   
量为价先,我熟悉的几个楼盘中,似乎也出现了签约量上升的迹象。
   
我的另一个朋友,则对后市持有较为悲观的态度,这种悲观在“国家牛市”崩盘后愈加明显。那个时候,他也在买房,但发现很多楼盘的价格变得越来越刚性,但发现买房的多数是在股市里赚了大钱的人,那么,股市崩盘后,这些人可能会出现的结果是什么?他认为是资金链断裂。
   
结果,股市崩盘了,楼市却扶摇直上。这样的一种反常识成为了很多人的噩梦。于是,越来越多的人开始看空房地产市场,而到了2016年的春节后,看空的人也不得不转变自己的看法,因为房价真的涨得太快了,这个时候当“死空头”,会被人认为“很傻”。
  
对于房价上升的永恒记忆,以及市场对于任何政策收紧的不敏感,导致了没人愿意过度看空房价。
   
这倒让我想起了一件往事,如果没有记错,那是在2005年,之前的数年上海房价也出现了疯狂的上涨,在那一年的5月份,房地产营业税出台,大致意思是个人购房不足2年转手交易的,将需要征收大约房价5%的营业税。时至今日,很多人都已经习惯于这样一个税种,但当年却引发了市场的震动,一时间房子无人问津,很多房子降价15%-20%求售,却无人肯购买。市场一瞬间掉入谷底,到了2007年左右市场才逐步恢复,直到2009年金融危机后,房地产市场才又真正重新起飞。
   
而时至今日,市场已经对政策收紧的敏感度越来越低,却对任何的利好趋之若鹜。所有人拉出一张M2/GDP的图形,就可以轻松地得出结论:货币供应量太大了,房价肯定还会继续上涨。朋友圈内,大家纷纷晒出菜场里菜价不断上涨的照片,背后隐含的结论很简单,通胀来了,不买房就太傻了。
   
没有人知道市场会发生什么,但如果市场上的观点如此一致,那么我们总要多留一个心眼。总的来说,市场还是有周期的,如果本轮房地产市场上涨真的是从2014年第三季度开始的,那么本轮上升周期也已经不短了。历史经验来看,房价上涨的周期一般不会超过两年。
   
但今天,我要说的是,房地产市场有一个特性是需要我们关注的:流动性。房地产的流动性是十分差的,较差的流动性有其优点:除非房价大跌大涨,否则你也不会有很强烈的感觉,因此你的心情也不会像做股票一样波动,而导致犯下错误。流动性较差当然有缺点,就是当你想卖出一套房子时,有些房子真的是不好卖的。
   
从理性投资者的角度来看,如果手上有平时不太好卖的房子,在房价疯狂时应该考虑套现。而在房价上升幅度已经如此巨大的情况下,惜售心态严重,这个时候也很难选到好的房子。
   
所以,要买房的可以等一等,不要轻易买入未来不好出手的房子。要卖房的,也可以想一想,在市场较为低迷的2014年,自己的房子是不是属于十分不好出手的。到最后,我们要持有的是优质资产。

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